0. A legfontosabb alapszabály

Mielőtt a gyerekeink születtek, és építkezésbe fogtunk volna, a filmszakmában dolgoztam. Külföldi reklám- és játékfilmek magyarországi forgatását segítettem szervezni, és leginkább a leendő forgatási helyszín megtalálásával foglalkoztam. A rendezők, díszlettervezők mindig a tökéletes helyszínt keresik filmjükhöz, az anyagiakon és a hozzáértő stábon túl ez a legfontosabb szempont, ami eldönti, hogy a filmet melyik országban forgassák. A filmeseken kívül az ingatlanosok és otthonkeresők mantrája is a „location, location, location”, azaz az elhelyezkedés fontosságának hangsúlyozása. Bármilyen gyönyörű lakást vagy házat veszünk, ha rossz helyen van, akkor nehéz lesz élvezni. A jó helyen lévő leharcolt lakást, házat fel tudjuk újítani, de a rossz helyen lévőt sose tudjuk "eltolni" jobb helyre. Ezt nagyon fontos mindig szem előtt tartani.

1. Képzeld el a környéket 10 év múlva!

Korábban egy társasházban laktunk, szintén Zuglóban. Amikor azt a lakást vettük, nagyon sok új, nagy társasház épült a környéken, rövid idő alatt sokat változott a környék arculata. Sok kisgyerekes család költözött az új házakba – amivel egyébként a kerület nem tartotta a lépést, nem épített új óvodákat, iskolákat, játszótereket erre a környékre – de ez egy másik történet. Megnőtt a forgalom is, több lett az autó. Lett hirtelen két új, nagy, lámpás kereszteződés a hazafelé vezető úton, ott ahol korábban csak zebra volt, mert nem volt akkora a forgalom, hogy lámpára lett volna szükség. Ez egy fontos figyelmeztető jel volt nekem, hogy telekválasztáskor nem csak a mostani utcaképet kell figyelni, lehet hogy 5-10-15 év múlva (amikor én még bőven itt tervezek lakni), már a közeli üres telken is egy modernkori lakótelep lesz. Érdemes lakás-, ház- és telekvásárláskor ilyen szemmel is körülnézni, a jövőre is gondolni.

2. Hallgatózz!

Jó, ha hagyunk magunknak időt a környék megismerésére, mielőtt elköteleződünk és megvesszük a kiszemelt telket vagy házat. Érdemes figyelni a forgalomra, fülelni, hogy mennyire hallatszik oda a város zaja. Zuglóban, és bizonyára máshol is, vannak olyan alapvetően kis forgalmú utcák, melyet sokan használnak surranóútnak a reggeli/esti csúcsforgalomban, vagy egyszerűen kikerülni a lámpákat. Tipikus zuglói probléma a Ferihegyről fel- és leszálló gépek zaja, mert felettünk mennek a légi útvonalak (ez pl. engem egyáltalán nem zavar, vagy már megszoktam, de nem árt tudni róla).

3. Nézd meg a területre vonatkozó helyi szabályozást!

Zuglónak ezen a külső részén például kevés az eladó telek, bontandó ház reális áron. Ami van, arra előszeretettel építenek vállalkozók kisebb-nagyobb társasházakat, bár a ZKTSZ (Zugló Kerületi Szabályozási Terve) most elég szűk lehetőségeket ad a kis telekre nagy házat álmodóknak. Egy új kormányhatározat (1567/2015 (IX.4.)) előírja, hogy 300 nm alatti családi ház építéséhez csak bejelentési kötelezettsége van az építtetőnek, nem kell építési engedélyt kérni. Egyelőre nem tudni, hogy a gyakorlatban ez hogy fog működni, mennyire sarkall arra, és teszi lehetővé, hogy a helyi szabályozást figyelmen kívül hagyja az építtető. Szurkolok a helyi építési szabályzatok (HÉSZ) túlélésének, mert alapvetően jó céllal születtek, a településkép, utcakép és a szomszédok érdekében (még akkor is, ha kezdetben bosszantott, hogy emiatt nem lehet pl. garázst építeni a telkünkön, mert már nem férne bele a szűkre szabott 25%-os beépíthetőségbe.) Megakadályozzák pl. ennek az esetnek a megismétlődését, ahol egy viszonylag kis telekre felhúztak egy földszint + 3 emeletes házat a családi házak közé - elvileg 25%-os beépíthetőség mellett.

A helyi szabályozás jellemzően megtalálható az önkormányzat honlapján és kötelező olvasmány vásárlás előtt. Ez szabályozza, hogy mit építhetünk az adott telekre. Ahhoz, hogy megtudjuk mi vonatkozik a telkünkre/házunkra, szükség lesz még a telek/ház övezeti besorolására. A mienk pl L4/1 – az erre vonatkozó szabályokat kell különös figyelemmel elolvasni a helyi szabályozásban.

4. Gondold át, hogy kihez, mihez szeretnél közel lakni!

Nálunk fontos szempont volt, hogy közel maradjuk Anyukámhoz, aki nagyon sokat segít a gyerekekkel és az építkezéssel is. A bébiszittelés mellett szuper dolog a „házszittelés” is, amikor a kéményesek azt írják, hogy 8-14 óra között érkeznek… Most ő segít, később mi segítünk majd neki, jobb ha közel vagyunk egymáshoz.

Sok barátunk is zuglói „véletlenül”, és nagyon kedves családokkal ismerkedtünk meg és barátkoztunk össze az ovi és a bölcsi első évei alatt. Rossz lett volna elköltözni a közelükből, örülünk, hogy itt maradtunk.

5. Gondolkodj a gyerekeid fejével!

Ha gyerekeid vannak, muszáj az ő fejükkel is átgondolni a közlekedést a környéken. Ők hogyan fognak közlekedni 5-10-15 év múlva? Előnyös, ha van játszótér, óvoda, iskola a gyerekeknek. A mi utcánk körzetes ovija kb. 2.5 km-re van tőlünk, de ha BKK-val szeretnénk odajutni, akkor 15 percet kell sétálni, aztán 5 percet trolizni és még 5 percet sétálni. Gyalog szintén 20-25 perc egy felnőttnek. (Szerencsére bejutottunk egy közelebbi, nem körzetes oviba...) A körzetes iskola szintén elég messze van, pesti viszonylatban. Autóval mindez pár perc, de ezen a környéken gyér a tömegközlekedés és nem arra megy, amerre a körzetes oktatási intézmények vannak.

Egyszer Anyukámtól indulva elsétáltam megnézni egy eladó házat, amihez a forgalmas, 2x2 sávos Fogarasi úton kellett átmenni, ahol a zebrák is elég távol vannak egymástól, hát még a lámpás gyalogátkelők. Az ember vonzódik a legrövidebb úthoz, én is lusta voltam elsétálni a következő zebráig, hogy utána visszasétáljak az én utcámhoz. Akkor rájöttem, hogy ha ott laknánk és a gyerekeink majd évek múlva egyedül mennek a Mamához, akkor ők is átszaladnak majd a Fogarasin, ahogy én tettem. Ahhoz én túl biztonsági játékos vagyok, hogy ennek megadjam a lehetőségét – és a megnézett ház is a büdzsénk felett volt, szerencsére :-) Ahol most lakunk, ugyanolyan messze van kb., de 2 lámpás kereszteződéssel el lehet jutni a Mamához, sokkal biztonságosabb az út.

6. Fordíts kellő figyelmet a tájolásra!

A telek/ház kiválasztásánál nagyon fontos a megfelelő tájolás. Üres telek vásárlásánál sokszor van lehetőségünk szabadon tervezni a ház fekvését a telken belül, de az önkormányzati szabályozás gyakran előírja hogy igazodnunk kell a már kialakult utcaképhez, pl. ikres beépítéshez. Ha egy bizonyos környéken keresünk házat, hamar rá lehet érezni a megfelelő tájolásra. Ezen a környéken alapvetően ikerházak vannak, mert elég keskenyek a telkek. Így én pl. már tudtam, hogy az utcák páratlan oldalán lévő házak jobb tájolásúak, mint páros oldaliak. A kertünk, teraszunk és nappalink a déli oldalra néz, az utcafront északi.

7. Nézz be a szomszédokhoz!

Fontos megkukucskálni a szomszédokat is – persze csak az illendőség határain belül. Az egyik általunk megnézett háznak a szomszédja 3 nagytestű, egyfolytában ugató kutyát tartott. Nem tette túl vonzóvá az eladó ingatlant. Lehet a szomszédban autószerelő műhely, családi napközi :-) hobbi hegesztő, vagy épp egy üres telek, bontandó ház, ahova ki tudja mikor, ki tudja mi épül. Ha már kiválasztottuk a telket, akkor érdemes úgy tervezni a házat, hogy arra is felkészüljünk, hogy a jövőben bárki költözhet a szomszédunkba. Nekünk az egyik szomszédunk egy nyugdíjas öregúr, kicsi, régebbi házban. Most nem néz ablaka a mi házunk felé, de biztos nem ez a ház lesz itt mindörökké, így erre az oldalra kevés ablakot terveztünk. A hátsó szomszéd egy nagyobb, de fák által eltakart társasház. Ez kb. 20 éve épülhetett, szerintem a mi életünkben már nem bontják le. Ráadásul a mi kertünk és a társasház kertje is közöttünk van, több fával, így erre az oldalra bátran terveztünk nagy ablakokat.

Ezen a környéken jellemzően ikerházak vannak, a telkek általában elég keskenyek, 12-13 m az utcafront. Amelyik ház nem ikerház, az nagyon keskeny, hisz szabályozva van a szomszéd kerítéstől tartandó kötelező távolság. Sokan ódzkodnak az ikerházaktól, így utólag nem értem miért. Nekünk is vannak ikerszomszédaink, nem bánjuk, szeretjük őket. A két háznak külön-külön van fala a közös oldalon, nem halljuk egymást a falon át a lakásban, a két telek külön helyrajzi számon van.

A házunk 400 m-re van korábbi lakásunktól. Mielőtt megtaláltuk volna, sokat mászkáltunk a környéken, toltam a babakocsit fel, s alá az utcán, altatva a nagyobbik lányunkat. Egy ilyen séta alkalmával láttam meg a kis „ELADÓ” táblát is a ház ablakában. Ráadásul a házszám is a szerencseszámom :-)

(Épp a napokban jelent meg egy cikk az Urbanista blogon, Lokáció, lokáció, lokáció alcímmel, más szempontokat is vizsgálva. Érdekes olvasmány itt.)